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一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分每題的備選項(xiàng)中,只有1個最符合題意)

1、1.廉租住房單套建筑面積應(yīng)當(dāng)在( )㎡以內(nèi)。

A.30

B.50

C.60

D.90

【答案】B

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內(nèi)，保證基本居住功能。

2.單位和個人繳存住房公積金的繳存比例，原則上均不高于職工上一年度月平均工資的( )。

A.5%

B.8%

C.10%

D.12%

【答案】D

【解析】本題考查的是住房公積金制度。住房公積金制度單位和個人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。參見教材P10

3.3.根據(jù)《物權(quán)法》，住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的，( )。

A.無償收回

B.給予補(bǔ)償收回

C.自動續(xù)期

D.屆滿前一年申請續(xù)期

【答案】C

【解析】本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。參見P34

4.4.某縣為了公共利益需要，征收基本農(nóng)田2公頃，應(yīng)報( )批準(zhǔn)

A.國務(wù)院

B.省人民政府

C.縣人民政府

D.國土資源部

【答案】A

【解析】本題考查的是征收集體土地的政策規(guī)定。征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定①征收土地實(shí)行兩級審批制度，即有國務(wù)院和省級人民政府審批②建設(shè)占用土地，設(shè)計(jì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)③征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃，有國務(wù)院審批④其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，又升級人民政府審批并報國務(wù)院備案。參見教材p43。

一、單項(xiàng)選擇題

1.在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是()。

A.模擬房地產(chǎn)市場定價

B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價

C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷

【答案】D

【解析】本題考查的是房地差估價的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價師的主管隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。參見教材P6-7。

2.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是()。

A.征用期間導(dǎo)致房屋損毀的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費(fèi)用

C.征用期間租賃經(jīng)營損失

D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后損毀、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價值之差的補(bǔ)償;房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。參見教材P20。

3.下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中，錯誤的是()。

A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)

B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

C.聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密;應(yīng)妥善報告估價委托人提供的資料，未經(jīng)評估委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。參見教材P37~38。

4.4.關(guān)于估價目的的說法，錯誤的是()。

A.估價目的取決于委托人對估價的實(shí)際需要

B.任何估價項(xiàng)目都有估價目的

C.一個估價項(xiàng)目通常有多個估價目的

D.估價目的限制了估價報告的用途

【答案】C

一、黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。本文來源于中大網(wǎng)校網(wǎng)。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。

問題：這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?

標(biāo)準(zhǔn)答案：

這樣確定估價結(jié)論不正確。

因?yàn)椋?/p>

1.將估價對象視為住宅進(jìn)行估價違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r時點(diǎn)估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應(yīng)按住宅用途估價(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進(jìn)行估價，并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因?yàn)楣纼r對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。