一、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

1、法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。

2、出讓方式及價(jià)格管理

采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。

3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓評(píng)估的特點(diǎn)：

①土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣; 與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)值折減，而土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日;招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日;協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開(kāi)始日。

③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種評(píng)估方法;協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

④搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。

4、成本法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估上的應(yīng)用。

《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括：

①征地(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi))和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)(被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi));

②土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款;③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。

二、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

(一)星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

星級(jí)酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式、收益水平，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級(jí)酒店的功能分布、經(jīng)營(yíng)方式主要有：

(1)客房?？头糠?wù)是星級(jí)酒店的主要功能，一般設(shè)有各種類型的客房，如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級(jí)行政套房等?？头康慕?jīng)營(yíng)收入主要來(lái)源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，客房的收益可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。

(2)商場(chǎng)。星級(jí)酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場(chǎng)，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測(cè)算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場(chǎng)法獲取。

(3)餐飲。星級(jí)酒店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)法求取，自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費(fèi)、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。

(4)商務(wù)、會(huì)議。星級(jí)酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù)，如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，星級(jí)酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會(huì)議廳。商務(wù)、會(huì)議廳一般采取自主經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式按小時(shí)時(shí)間段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段收取費(fèi)用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測(cè)算。

(5)娛樂(lè)、健身。星級(jí)酒店一般都具有各種娛樂(lè)功能，如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機(jī)室、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)，出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)法求取，自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據(jù)不同娛樂(lè)功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開(kāi)房率等求取。

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