第一章 房地產(chǎn)和住宅

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是為人們進(jìn)行房地產(chǎn)交易提供專業(yè)服務(wù)的。房地產(chǎn)交易的金額很大(高額)、頻次很低(低頻)、標(biāo)的獨(dú)特(非標(biāo))、環(huán)節(jié)較多(復(fù)雜)、時(shí)間較長(長時(shí))、專業(yè)性強(qiáng)(專業(yè))，交易者通常很慎重但缺乏相關(guān)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，特別需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)交易專家，為了做好經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)，需要從房地產(chǎn)交易者的角度，調(diào)查了解、實(shí)地查看供交易的房地產(chǎn)，并編制房地產(chǎn)(或房屋、住房)狀況說明書，還要帶領(lǐng)客戶實(shí)地查看房地產(chǎn)，向客戶作出真實(shí)、客觀、全面的介紹和解答。不僅要介紹房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)或“賣點(diǎn)”，還應(yīng)說明其不足，特別是不得夸大優(yōu)點(diǎn)、隱瞞瑕疵。這樣做雖然有可能失去個(gè)別客戶，但會贏得多數(shù)客戶的信任，有利于促成交易。尤其是有意把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)當(dāng)作長久職業(yè)的人員更應(yīng)如此，因?yàn)檫@么做不僅會獲得良好口碑，還會有許多“回頭客”“轉(zhuǎn)介紹”，潛在客戶將越來越多。為此，本章至第三章主要幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)識房地產(chǎn)。其中，本章主要介紹房地產(chǎn)和住宅的有關(guān)知識，包括房地產(chǎn)的概念、重要性和特性，房地產(chǎn)面積與識圖，住宅的概念、類型及其性能評定等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)概述

一、房地產(chǎn)的概念

(一)房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)通俗地說是房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)，是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。一套住房是房地產(chǎn)，一幢別墅、一個(gè)店鋪、一間辦公用房、一棟辦公樓、一座商場、一個(gè)賓館、一幢廠房、一個(gè)倉庫、一塊建設(shè)用地等房屋和土地，也都是房地產(chǎn)。進(jìn)一步理解上述房地產(chǎn)的含義，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物，另一方面還需要搞清楚什么是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位。

(二)土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義

1.土地的含義

土地通常是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。它不是平面的，而是三維立體的，其空間范圍可分為以下三層：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。

2.建筑物的含義

建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物也稱為建筑，包括房屋和構(gòu)筑物，是指用建筑材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋也叫房子，是指供人們在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如煙囪、水塔、室外泳池等。

3.其他相關(guān)定著物的含義

其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的組成部分或從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。例如，安裝在房屋內(nèi)的廚房設(shè)備、衛(wèi)生潔具、燈具，鑲嵌在墻里的儲柜、書畫或直接畫在墻上的書畫，建造在地上的圍墻、建筑小品、水池，種植在地里的樹木，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施等。而僅是放進(jìn)土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者與土地，建筑物毗連者，如擺放在房屋內(nèi)的家具、家電、臺燈、裝飾品，掛在墻上的書畫，擺放在院內(nèi)的奇石、雕塑，停放在車庫里的汽車等，都不屬于其他相關(guān)定著物。但已安裝在房屋中的房門的鑰匙，雖然可以隨便移動，但應(yīng)視為其他相關(guān)定著物或房門的從物。

搞清楚土地、建筑物及其他相關(guān)定著物的重要性在于：因其他相關(guān)定著物的價(jià)值越來越大，在房地產(chǎn)買賣中為避免對買賣標(biāo)的物范圍的誤解或糾紛甚至欺詐，買賣標(biāo)的物范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)的組成部分或其他相關(guān)定著物的，如房屋內(nèi)安裝的門鎖、廚房設(shè)備、衛(wèi)生潔具、燈具、窗簾，院內(nèi)搭建的亭子、架子，安裝或建造的裝飾物，種植的樹木等，應(yīng)予以書面列舉說明，未書面列舉說明的，一般應(yīng)理解為在買賣標(biāo)的物范圍內(nèi);反之，買賣標(biāo)的物范圍如果包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，如房屋內(nèi)擺放的家具、家電(包括壁掛式電視機(jī)、壁掛式空調(diào)等)、臺燈、裝飾品，墻上掛的書畫，院內(nèi)擺放的奇石、雕塑等飾品，也應(yīng)予以書面列舉說明，未書面列舉說明的，一般應(yīng)理解為不在買賣標(biāo)的物范圍內(nèi)。

(三)房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它既與家具、家電、汽車等動產(chǎn)有本質(zhì)不同，又與商標(biāo)、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一體”。要了解房地產(chǎn)，對其實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況都要了解，哪個(gè)方面都不能忽視。

1.房地產(chǎn)實(shí)物的含義

房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、裝飾裝修、內(nèi)部格局(如戶型)等，土地形狀、地形、地勢等。

2.房地產(chǎn)權(quán)益的含義

房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益通常包括以下方面：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利，如擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受到其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)有多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設(shè)立了租賃權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)，如已出租、抵押的住宅。③該房地產(chǎn)權(quán)利受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況，如房地產(chǎn)使用管制(如對用途、建筑容積率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。④額外的利益或好處，如住宅帶有上學(xué)指標(biāo)、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。⑤相關(guān)債務(wù)，即通常只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)，如拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用和稅金。

3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義

房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。某宗房地產(chǎn)的區(qū)位，是該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置或坐落、地址，逐包括它與相關(guān)場所(如市中心、機(jī)場、火車站、購物中心、學(xué)校、醫(yī)院、公園等)的距離，進(jìn)出該房地產(chǎn)的交通方便程度，以及該房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。衡量一宗房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的指標(biāo)是它與相關(guān)場所的距離。由于工作、購物、就學(xué)、就醫(yī)、健身等的需要，人們通常希望居住地與工作地近些，同時(shí)要便于購物、就學(xué)、就醫(yī)、健身等。距離可分為空間直線距離、交通路線距離、交通時(shí)間距離。空間直線距離是指兩地之間的直線長度，是最簡單、最基礎(chǔ)的距離。但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)(如山城)等情況下，空間直線距離通常會失去意義。交通路線距離一般是指連接兩地之間的道路長度。有時(shí)受路面寬度、路面平整度、交通管理、交通流量等狀況的影響，雖然交通路線距離不遠(yuǎn)，但需要的時(shí)間較長。在時(shí)間對人們越來越寶貴的情況下，交通路線距離不一定能反映有關(guān)真實(shí)情況。交通時(shí)間距離是指兩地之間利用適當(dāng)?shù)慕煌üぞ呷セ騺硭璧臅r(shí)間，一般來說更科學(xué)，但在實(shí)際中有可能被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)。例如，某些商品房銷售宣傳中所稱“交通方便，20分鐘車程可達(dá)市中心”，可能是在交通流量很小的夜間、用速度很快的高級小轎車測量的，而對依靠公共汽車上下班的購房者來說，在上下班時(shí)段可能要花1個(gè)小時(shí)才能到達(dá)。另外，某些房地產(chǎn)的交通時(shí)間距離雖然較短，但因要經(jīng)過較高收費(fèi)的道路或橋梁，這雖然節(jié)省了交通時(shí)間，但可能在經(jīng)濟(jì)上不劃算。還需要注意的是，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》(2015年12月24日國家工商行政管理總局令第80號公布)規(guī)定房地產(chǎn)廣告不得含有“以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置”的內(nèi)容。因此，在使用交通時(shí)間距離時(shí)要慎重，應(yīng)弄清其適用的情形，并采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時(shí)段來測量。

進(jìn)出該房地產(chǎn)的交通方便程度，可分為從別的地方到該房地產(chǎn)的“可及性”和從該房地產(chǎn)去別的地方的“便捷性”。某些房地產(chǎn)因受單行道、道路隔離帶、交通出入口設(shè)置等的影響，其進(jìn)來與出去的交通方便程度有所不同，甚至差異很大。

二、房地產(chǎn)的重要性

房地產(chǎn)是一種十分重要的財(cái)產(chǎn)。這首先是因?yàn)槿藗兊母鞣N生活、生產(chǎn)活動都需要空間，而房地產(chǎn)就是提供這種空間的。例如，住宅提供居住空間，辦公樓提供工作空間，商店提供購物空間，酒店提供住宿空間，廠房提供生產(chǎn)空間，倉庫提供儲藏空間等。其中的住宅還是人們的生活必需品，是“衣食住行”四大基本需要之一，人們擁有住房便有家的感覺，可使其“安居樂業(yè)”。我國自古就有“有恒產(chǎn)者有恒心”之說。因此，人們擁有房地產(chǎn)，可增強(qiáng)其歸屬感，有利于社會穩(wěn)定。

房地產(chǎn)還是財(cái)富的象征。我國古話所言“有土斯有財(cái)”，即認(rèn)為房地產(chǎn)是真正的財(cái)富。西方也有“土地是財(cái)富之母”的說法。英語中的房地產(chǎn)一詞-realestate或real property，從字面上看是真實(shí)的(real)財(cái)產(chǎn)(estate，property)的意思?？梢?，古今中外，房地產(chǎn)都是人們十分重視、看得見摸得著的財(cái)產(chǎn)。

在一個(gè)國家的總財(cái)富中，房地產(chǎn)通常占比最大，一般占50%～70%，其他各類財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)多。例如，1990年美國的房地產(chǎn)價(jià)值為8.8萬億美元，約占其總財(cái)富的56%。房地產(chǎn)通常還是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要組成部分。有資料反映“美國家庭財(cái)富的一半以上是房地產(chǎn)”。據(jù)經(jīng)濟(jì)日報(bào)社中國經(jīng)濟(jì)趨勢研究院編制的《中國家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告(2017)》，2016年，在中國全國家庭的人均財(cái)富中，房產(chǎn)凈值的占比為65. 99%;在城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭的人均財(cái)富中，房產(chǎn)凈值的占比分別為68. 68%和55. 08%。

房地產(chǎn)又是一種很特殊的物品，有多種不同的性質(zhì)。購買房地產(chǎn)與購買股票、基金、債券、期貨、黃金等相比，兼有使用(或消費(fèi))和投資雙重功能。例如，住房的基本屬性是消費(fèi)，是用來住的，同時(shí)其中的商品住房還具有投資屬性，即商品住房既有消費(fèi)品屬性又有投資品屬性，購買商品住房既可以自己居住，也可以出租給他人居住以獲取租賃收益，還可以在未來升值后轉(zhuǎn)讓給他人以獲取增值收益。因此，房地產(chǎn)使用(或消費(fèi))和投資有時(shí)兼而有之，難以截然分開。

三、房地產(chǎn)的主要特性

房地產(chǎn)與其他商品(包括房地產(chǎn)交易與其他商品交易，房地產(chǎn)價(jià)格與其他商品價(jià)格等)有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。房地產(chǎn)的特性主要有不可移動、各不相同、壽命長久、供給有限、價(jià)值較大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值。

(一)不可移動

不可移動特性也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)的位置不能移動。土地里的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為空間場所、完整意義上的土地，其位置是固定的。房屋因“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的。因?yàn)椴豢梢苿樱孔诜康禺a(chǎn)與市中心、公園、學(xué)校、醫(yī)院等的距離及其對外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了其獨(dú)特的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區(qū)位好壞差異。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，而其社會經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會發(fā)生變化。因?yàn)閷ν饨煌?、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)和發(fā)展會發(fā)生變化。

房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它不像動產(chǎn)商品那樣能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從供給過剩、需求不足、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到供給短缺、需求旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場(一般可將一個(gè)城市視為一個(gè)市場)，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)有所不同，甚至它們的變化是反方向的，如通常所說的城市房地產(chǎn)市場分化，房地產(chǎn)市場調(diào)控因此有“因城施策”。

(二)各不相同

各不相同特性也稱為獨(dú)一無二特性、獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠制造出來的電視、冰箱、汽車等產(chǎn)品那樣，相同型號和批次的數(shù)量很多且品質(zhì)基本相同，每宗房地產(chǎn)都有其獨(dú)特之處且相互間差異較大，就像沒有兩個(gè)完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩幢房屋或兩套住宅的外觀和戶型一模一樣，但因它們的具體位置(如房屋坐落地點(diǎn)，住宅所在單元、樓層)或朝向、周圍環(huán)境、景觀、地形、地勢、交通、鄰里關(guān)系等的不同，它們實(shí)質(zhì)上是不相同的。

房地產(chǎn)的各不相同特性，使得市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，且通常是“一房一價(jià)”。因此，看中的房子如果錯過機(jī)會沒有購買，再想買到相同或相似的房子就比較困難了;房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易的方式，即使有戶型圖、內(nèi)外觀照片甚至視頻等，也應(yīng)到交易對象實(shí)地查看、親身感受體驗(yàn)。

(三)壽命長久

壽命長久特性也稱為耐久性、耐用性，即房地產(chǎn)經(jīng)久耐用。房屋的使用壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年，如住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年。在我國，雖然人們沒有土地所有權(quán)，只有土地使用權(quán)，并且許多建設(shè)用地使用權(quán)有期限，但其期限通常較長，而且建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以申請續(xù)期。例如，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限一般為70年，并且住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，相當(dāng)于無限期延長。因此，房地產(chǎn)的壽命是長久的，可供其擁有者長期使用，或者可給其擁有者帶來持續(xù)的收益(如租賃收益)。

(四)供給有限

土地是大自然的產(chǎn)物，地表面積基本上固定不變，從這種意義上講土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性，并造成了房屋特別是區(qū)位較好的房屋數(shù)量也有限，甚至使某些房地產(chǎn)成了稀缺商品。

房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定區(qū)位特別是區(qū)位較好的房地產(chǎn)被人占有之后，則占有者可以獲得特定的生活或生產(chǎn)場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽光、沙灘)等，或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力，他人除非支付一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，一般無法占有和享用。

(五)價(jià)值較大

與一般商品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。從單價(jià)來看，目前每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，低則幾百元、幾千元，高則幾萬元甚至十幾萬元、幾十萬元。從總價(jià)來看，房地產(chǎn)不可以按照一個(gè)平方米之類的小面積零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模(如一個(gè)房間或一套住房)，因此，可供利用的一套住房的價(jià)值，比一套家具甚至一輛小汽車的價(jià)值要大得多，一般在幾十萬元以上。對許多人來說，購買住房通常是其一生中最大的支出，要花費(fèi)其過去的所有積蓄，往往還需要貸款。有時(shí)因住房總價(jià)過大導(dǎo)致許多人買不起，出現(xiàn)了較小面積住房比較大面積住房的單價(jià)明顯高的現(xiàn)象。至于一幢別墅、一個(gè)店鋪、一棟辦公樓、一座商場的價(jià)值就更大了，通常高達(dá)上百萬元、上千萬元，甚至上億元、幾十億元。

(六)用途多樣

用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的，土地上一旦建造了房屋，用途通常就被限定，一般較難改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而不經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，也有隨著交通條件、外部配套設(shè)施等的完善，將原有廠房等改建為租賃住房等其他用房或者拆除重新利用的大量實(shí)例。此外，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)用途不是房地產(chǎn)所有權(quán)人和使用人可以隨意改變的，還要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等的規(guī)定。

在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓等。

(七)相互影響

房地產(chǎn)因不可移動，其用途、建筑高度、建筑外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生較大而長久的影響;反過來，周圍房地產(chǎn)的狀況也會影響該房地產(chǎn)。例如，影響通風(fēng)、采光、日照、景觀、空氣、安寧、安全等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。例如，在住宅的附近建高檔別墅、高級酒店、高爾夫球場等，通常會使該住宅的價(jià)格上升;而如果建汽車加油站、廠房、倉庫、集貿(mào)市場等，則通常會使該住宅的價(jià)格下降。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且《物權(quán)法》規(guī)定“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系”。

(八)易受限制

房地產(chǎn)因相互影響、不可移動，且是各種生活、生產(chǎn)活動不可缺少的必需品或基礎(chǔ)要素，關(guān)系環(huán)境景觀、民生和經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，都對房地產(chǎn)的利用、交易甚至價(jià)格、租金等有所限制，甚至是嚴(yán)格管制的。政府對房地產(chǎn)的限制常見的有城市規(guī)劃、土地用途管制和房地產(chǎn)市場調(diào)控。

房地產(chǎn)的易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(搬不走)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度政策等變化的影響。一般地說，在社會安定、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格往往有上升趨勢;而在社會動亂、戰(zhàn)爭年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落。

(九)難以變現(xiàn)

難以變現(xiàn)也稱為流動性差。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng)或流動性好;反之，稱為變現(xiàn)能力弱或流動性差。

房地產(chǎn)因價(jià)值較大、各不相同、不可移動、易受限制，加上交易涉及環(huán)節(jié)較多、過程復(fù)雜、稅費(fèi)較多等原因，使得房地產(chǎn)一旦需要出售時(shí)，通常要花較長時(shí)間才能售出。例如，需要幾個(gè)月甚至更長時(shí)間才能找到買家，買賣雙方討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)房地產(chǎn)擁有者急需資金而不得不將房地產(chǎn)快速售出時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn);有時(shí)即使作了一定幅度的降價(jià)，可能在短時(shí)間內(nèi)也難以找到買家。不過，不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力有所

不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素，主要有其通用性、價(jià)值大小、區(qū)位以及該類房地產(chǎn)的市場狀況(如市場是火熱還是低迷)等。

(十)保值增值

房地產(chǎn)因壽命長久、供給有限，以及隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不斷完善、環(huán)境美化、人口增加等，其原有的價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔敛粩嘣黾?。而不像蔬菜、水果之類易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過一段時(shí)間之后，價(jià)值會完全喪失;也不像計(jì)算機(jī)、手機(jī)之類的科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好的產(chǎn)品面世，價(jià)值會較快下降。

需要說明的是，房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢來看的。房地產(chǎn)價(jià)格一般是波浪式上升的，并不是只漲不跌，通常會隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的波動而波動。此外，房屋變得破舊、功能落后或周圍環(huán)境變差、景觀被破壞，以及所在地區(qū)房地產(chǎn)供給過剩、人口減少等，都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)貶值，甚至因過度投機(jī)炒作等造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫后破裂帶來房地產(chǎn)價(jià)格大跌。有時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格雖然會大跌，但經(jīng)過若干年后往往又會漲回來。

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