第一節(jié) 客戶接待

與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作的第一步，也是經(jīng)紀人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定經(jīng)紀人能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進而愿意委托經(jīng)紀人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)?？蛻艚哟罡镜哪康氖桥c客戶溝通，了解并記錄客戶需求，確定客戶意向，并力求盡快滿足客戶的需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。不論是存量房買賣業(yè)務(wù)還是租賃業(yè)務(wù)，客戶接待的基本業(yè)務(wù)操作要點是相同的。要想接待好客戶，首先要求經(jīng)紀人對經(jīng)紀門店所屬的商圈有相當深刻的了解。只有熟悉周邊的物業(yè)和商業(yè)環(huán)境，掌握各種物業(yè)的價格變動趨勢，接待時才有可能給予客戶合適的介紹。而溝通過程也要張弛有度，在了解客戶信息時一定要條理清楚，思路縝密。在與客戶溝通時，信息是必須記錄清楚的，不同客戶采集的信息內(nèi)容是不同的，見表5-1。

一、客戶接待流程

(一)到店接待流程

目前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大多開設(shè)有實體門店，門店接待成為房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲得客戶委托的重要途徑。門店接待是指客戶直接到各經(jīng)紀機構(gòu)或各營業(yè)門店中了解信息、尋求服務(wù)時房地產(chǎn)經(jīng)紀人對客戶的接待。到店客戶是潛在客戶，他們可能對某一處房產(chǎn)產(chǎn)生購買(租賃)欲望，或者希望房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)助其出售(出租)房產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)、周到、熱情的服務(wù)，提供客源或房源信息，對客戶做出交易決策起到重大影響。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人接待到店客戶主要包括以下幾個流程：

第一步，站立迎接，微笑待人，使用標準問候語。當客戶在店外停留站立或觀看櫥窗房源時，經(jīng)紀人應(yīng)及時到店外迎接，向客戶介紹公司概況、所屬商圈的特性，并邀請客戶到店內(nèi)進一步溝通。房地產(chǎn)經(jīng)紀人熱情、有禮貌、細致的服務(wù)態(tài)度將贏得客戶的尊重。一些房地產(chǎn)機構(gòu)開展了便民服務(wù)，對于周邊居民躲雨、借傘、喝杯水、復(fù)印證件等便民性需求，都給予幫助，親和了與社區(qū)居民之間的關(guān)系。

第二步，引領(lǐng)客戶人店。當客戶進入門店內(nèi)，店內(nèi)人員均應(yīng)起立問好，并就近給客戶安排洽談處所，并將茶水放至客戶面前，讓客戶在比較舒適的狀態(tài)下與經(jīng)紀人進行進一步交談。當客戶直接到店內(nèi)咨詢，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)主動為客戶拉門、示意落座，并使用標準服務(wù)用語：“您好，歡迎光臨××公司，請問您有什么需要幫助(咨詢)的嗎?”并為客戶倒水。

第三步，確定接待主體。新客戶由值班經(jīng)紀人接待，老客戶由原經(jīng)紀人接待。

第四步，了解客戶需求。與客戶初步溝通，分清客戶類別，是初次入店還是老客戶?其來意是租賃還是買賣?是售房還是買房?是咨詢還是投訴?或是其他。這時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)該表現(xiàn)出竭誠為客戶服務(wù)的態(tài)度和愿望，不失禮貌地詢問客戶的需求。如果客戶不是本地客戶，經(jīng)紀人應(yīng)為客戶介紹社區(qū)教育、商業(yè)、治安、公共服務(wù)、公園等方面的情況。在條件允許的情況下，經(jīng)紀人可以引領(lǐng)客戶到附近的社區(qū)實地考察，讓客戶熟悉社區(qū)情況，這有助于與客戶建立緊密的聯(lián)系。在整個溝通過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)隨時記錄客戶的需求，并向其推薦不同解決方案，傾聽客戶對解決方案的反饋并記錄在案。

第五步，接受服務(wù)委托或幫助客戶解決問題。這里分兩種情況，一種是客戶希望與房地產(chǎn)經(jīng)紀人就委托事項達成委托協(xié)議，一種是客戶僅對某些房地產(chǎn)問題進行咨詢。對前者，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以通過展示房源信息或者促銷計劃，贏得客戶信任，與之簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)委托協(xié)議或達成簽署委托協(xié)議意向。對后者，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要以專業(yè)的態(tài)度，客觀誠實地回答客戶提問。

第六步，客戶離開時，經(jīng)紀人應(yīng)為客戶打開門，并將客戶送至公司門外，致意道別。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在送別客戶前，應(yīng)盡可能多留幾種客戶的聯(lián)系方式，包括手機電話、座機電話、電子郵箱、QQ、微信等。微信和QQ等聊天工具比電話溝通更便于表達或傳遞情感，縮短與客戶的距離，有利于將客戶發(fā)展成終身朋友，為實現(xiàn)客戶終身價值提供最大便利。

第七步，客戶信息錄入?？蛻綦x開后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)及時將信息錄入企業(yè)管理數(shù)據(jù)庫內(nèi)(包括房源和客戶數(shù)據(jù)庫)，并定期回訪。一般地，房地產(chǎn)經(jīng)紀人將客戶進行分類，對于急于出售(出租)或購買(承租)的客戶，及時跟蹤，2～3天內(nèi)必須回訪;對于有出售(出租)或購買(承租)意向的客戶，一周回訪一次;對于近期無出售(出租)或購買(承租)意向，半個月或一個月回訪一次。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人接待到店客戶要注意正確的待客方法，意識到客戶會不期登門咨詢房屋交易的相關(guān)事項，因此要做好積極準備，不至于慌亂?？蛻舻降旰?，店內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀人不能七嘴八舌、蜂擁而上，應(yīng)做到順序接待?？傮w上，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接待到店客戶時，要掌握以下幾個技巧：①留住客戶，適時招呼?？蛻暨M入店內(nèi)后，特別是初次到店客戶，他們往往或直截發(fā)問，或?qū)徱暩鞣N資訊。房地產(chǎn)經(jīng)紀人此時大可不必強勢推銷，簡單地寒暄問候之后，應(yīng)注意觀察客戶的神態(tài)。選擇適當?shù)臅r機或客戶抬頭出聲時再作招呼，詢問客戶的需求。②推薦房屋應(yīng)從低檔的開始。如果不知道初次到店客戶的購買預(yù)算時，此種方法較易獲得客戶反饋。給客戶做足面子，客戶感覺好，會道出真實意圖。反之則容易傷害客戶的自尊，以一句“太貴了”結(jié)束訪問。③掌握客戶需求。接連不斷地單方面詢問甚至質(zhì)問會使客戶反感而不肯說實話。詢問應(yīng)與推薦房屋及介紹房地產(chǎn)知識交互進行，循序漸進地探尋客戶需求，并逐步集中到客戶買房(承租房屋)或賣房(出租房屋)的焦點上。④推薦房屋時注意使用專業(yè)用語。房地產(chǎn)經(jīng)紀人配合客戶的需求及時說出合適的參考意見，往往能收到較好的效果，如：“這個小面積兩居室套房很適合投資”“現(xiàn)在流行這種復(fù)式結(jié)構(gòu)”“這種弧形陽臺您孩子一定喜歡”“小區(qū)的物業(yè)服務(wù)很貼心”“學區(qū)房對應(yīng)的小學老師特別認真”等。房地產(chǎn)經(jīng)紀人提出的任何參考意見都要經(jīng)過調(diào)查核實，要說得自信、夠?qū)I(yè)、有水平、設(shè)身處地從客戶的角度考慮。⑤適時把握成交的契機。房地產(chǎn)經(jīng)紀人密切留意客戶的成交信號，及時給予確認和鞏固。詢問完畢時，客戶如果“詢問集中在某一特別事項…‘開始默默地思考”“不自覺地點頭”“專注價格問題”“反復(fù)詢問相同問題”“關(guān)注售后手續(xù)辦理”時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以將其作為可能成交的信號。

(二)電話接待流程

電話接待不同于到店接待，由于缺乏面對面的交流，經(jīng)紀人必須熟練掌握電話接待的流程才能促使客戶采取進一步的行動。

第一步，問候。電話鈴聲響三聲內(nèi)必須接起，向客戶問好，報出公司名稱、自己的姓名。

第二步，回答咨詢。記錄來電客戶的需求，并填寫《客戶電話來訪登記表》。

第三步，記錄來電者基本資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀人一定要以合適的方式留下客戶的姓名、地址和聯(lián)絡(luò)方式，方便跟進服務(wù)，也應(yīng)主動為客戶留下自己的姓名、聯(lián)系方式、投訴電話。

第四步，感謝來電者。當電話通話結(jié)束后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人使用標準結(jié)束語：“感謝您的來電，竭誠為您提供服務(wù)，再見!”，同時，經(jīng)紀人應(yīng)等對方先放下電話后，再輕輕放下電話聽筒。

第五步，信息錄入。掛斷電話后應(yīng)及時將信息錄入企業(yè)管理數(shù)據(jù)庫內(nèi)，并應(yīng)立即給出價格信息或?qū)ふ曳吭矗驗橥扑]房源、約客戶看房等后續(xù)工作做好準備。

無論是到店接待還是電話接待，房地產(chǎn)經(jīng)紀人為客戶解答問題時，應(yīng)盡可能使用書面用語?？蛻籼岢鰡栴}后，應(yīng)換位思考，多站在客戶的角度上加以考慮，解答問題應(yīng)使客戶感覺非常專業(yè)和滿意。

(三)網(wǎng)絡(luò)客戶接待流程

網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用網(wǎng)絡(luò)即時聊天工具(QQ、微信、飛信等)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)站在線咨詢窗口、房地產(chǎn)經(jīng)紀人網(wǎng)頁等新型溝通工具接待客戶。有些機構(gòu)通過網(wǎng)絡(luò)獲得的客戶占總進客量的60%以上，甚至更高。與門店接待和電話接待不同，網(wǎng)絡(luò)接待是利用互聯(lián)網(wǎng)界面接待客戶?？蛻粢晕淖帧⒁纛l、視頻等方式描述其需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下就客戶需求表達其是否能夠提供相應(yīng)的服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)客戶接待流程與電話接待流程類似。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人采用網(wǎng)絡(luò)方式接待客戶，需要注意以下兩點。①針對求購和求租客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀人尤其應(yīng)該注意推薦房源的真實性和表述的嚴謹性，否則容易被客戶作為對房地產(chǎn)經(jīng)紀人不利的明顯證據(jù)，被投訴甚至導致訴訟。因為聊天工具會留下文字證據(jù)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)紀人推薦了假房源，客戶可能會以此向相關(guān)部門投訴。②如果利用電腦或移動終端，以文字形式與客戶進行溝通，其最終溝通效果要引起房地產(chǎn)經(jīng)紀人的注意。例如，客戶在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下用文字表達了他的需求，并傳遞給房地產(chǎn)經(jīng)紀人。房地產(chǎn)經(jīng)紀人閱讀了文字后，將文字理解為自己認為的意思。這相比較電話的直接語言溝通，中間可能會產(chǎn)生信息誤差。因此，多數(shù)時候，網(wǎng)絡(luò)溝通不夠直觀的特性決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用網(wǎng)絡(luò)接待客戶后，還是要通過電話、面談等方式，進一步了解客戶的真實需求。

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