1[.單選題]企業(yè)抵押經營貸款主要適用人群不包括()。

A.中小業(yè)主

B.個體經營者

C.公司管理人員

D.全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人

[答案]D

[解析]企業(yè)抵押經營貸款是指以中小企業(yè)所有者或者企業(yè)的高級管理者房產做抵押，然后向銀行申請貸款，將資金用于購買原材料、辦公設備或者企業(yè)經營用途的一種資金周轉方式。主要適用人群為：①中小企業(yè)主;②公司管理人員;③個體經營者。

2[.單選題]某房地產開發(fā)項目的固定成本為3000萬元，單位變動成本為1600元/m2，銷售價格為3000元/m2。在不考慮銷售稅費的情況下，該項目的盈虧平衡點產量為()m2。

A.21429

B.30000

C.34300

D.55714

[答案]A

[解析]以銷售量表示的盈虧平衡點為：盈虧平衡點=總固定成本÷對固定成本的單位貢獻率。所以，項目的盈虧平衡點產量為：30000000÷(3000-1600)=21429m2。

3[.單選題]要確定新建商品房的均價首先應劃定市場調查的范圍和重點，以項目為核 心，半徑()的范圍是市場調查重中之重。

A.2km

B.3km

C.5km

D.6km

[答案]A

[解析]確定市場調查的范圍和重點，以項目為核 心，半徑2km的范圍是重中之重。若范圍內不夠，可再擴大;凡是競爭對手都應納入比較范圍;重點市場比較應不少于6個;存量樓價格也應適當考慮。

4[.單選題]某項目總投資10萬元，建筑投資500元/m2，若總建筑面積1000m2，預期利潤6萬元，則單位價格為()元/m2。

A.350

B.420

C.500

D.660

[答案]D

[解析]單位價格=單位可變成本費用+(預計固定成本費用+年目標盈利)/單位總量=500+(100000+60000)÷1000=660(元/m2)。

5[.單選題]某房地產項目建造的平均成本為2800元/m2，銷售稅費率為15%。若希望獲得25%的銷售利潤率，則該項目的銷售單價至少是()元/m2。

A.3920

B.3733

C.4118

D.4667

[答案]C

[解析]目標利潤單位價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售費率)。本題中，目標利潤單位價格=建造平均成本×(1+25%)÷(1-銷售費率)。所以，該項目的銷售單價至少是：2800×(1+25%)÷(1-15%)=4118(元/m2)。

6[.單選題]某房地產開發(fā)項目總建筑面積為10000m2，固定總成本為2000萬元，單位變動成本為3000元/m2，銷售稅費率為20%，該項目保本售價應為()元/m2。

A.4167

B.6250

C.10000

D.25000

[答案]B

[解析]單位保本價格=(固定成本總額/盈虧平衡點產(銷)量+單位變動成本)/(1-銷售費率)=(20000000÷10000+3000)÷(1-20%)=6250(元/m2)

7[.單選題]某項目固定總成本為50萬元，總面積為200m2，銷售稅費率為15%，單位變動成本為4000元/m2，則目標銷售價格為()元/m2。

A.5454

B.6218

C.6871

D.7647

[答案]D

[解析]單位保本價格={[固定成本總額/盈虧平衡點產(銷)量]+單位變動成本}÷(1-銷售費率)=[(500000/200)+4000]÷(1-15%)=7647(元/m2)。

8[.單選題]某項目總投資為3000萬元，建設周期為2年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的年限為12年，該項目的預期投資收益率為()。

A.7、01%

B.8、3%

C.10、0%

D.12、5%

[答案]C

[解析]預期收益率是房地產企業(yè)通過房地產投資所要達到的最低收益率，是一個預期指標。項目完成后的實際收益率可能高于、等于、低于預期收益率，也是房地產投資存在一定風險的表現(xiàn)。預期收益通常包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率，用于對通貨膨脹和風險的補償。預期投資收益率可以通過總投資回收年限計算，公式為：預期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)÷總投資額。題中，該項目的預期投資收益率=[30000000÷(12-2)]÷30000000=10.0%。

9[.單選題]某建設項目總投資60000萬元，建設期4年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的預期年限為10年。該項目的預期投資收益率為()。

A.7、2%

B.8、6%

C.14、3%

D.16、7%

[答案]D

[解析]預期投資收益率計算過程為：①不含建設期的投資回收年限=10-4=6(年);②預期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)/總投資額=(60000÷6)÷60000=16.7%。

10[.單選題]某項目主力戶型以三居室為主，對于本區(qū)域而言面積偏大，這一條件在SWOT矩陣中應為()條件。

A.S

B.W

C.O

D.T

[答案]B

[解析]SWOT是優(yōu)勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)和威脅(Threats)的合稱。SWOT分析方法認為企業(yè)外部環(huán)境對企業(yè)戰(zhàn)略形成重大影響，戰(zhàn)略形成過程實際上是把企業(yè)內部優(yōu)勢和劣勢與外部環(huán)境和威脅進行匹配的過程。其中，劣勢是對企業(yè)不利的內部資源因素，如：項目規(guī)模較小，難與大盤抗衡;項目是單體建筑，缺乏目前市場上流行的小區(qū)環(huán)境和小區(qū)花園;主力戶型以三居室為主，對本區(qū)域而言面積偏大;售樓處偏僻，形象較差;地處老地段，不屬于目前熱賣片區(qū)，不易于吸引區(qū)外人士前來購買。本題中，三居室對于本區(qū)域面積偏大，屬于該項目的劣勢。

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（責任編輯：gx）

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